Inmiddels zijn de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (wabo) in werking getreden.
De laatste 2 jaar zijn de werkwijzen, benamingen enz. nogal gewijzigd. Het is daarom verstandig goed na te gaan in welke stappen alle vergunningen, tekeningen, onderzoeken en ontheffingen geregeld moeten worden. In de praktijk moeten veel te vaak stappen terug gezet worden en documenten en onderzoeken aangepast worden doordat er te weinig rekening is gehouden met de complexe hoeveelheid en soort regelingen. Een goed advies is daarom al snel van veel waarde en de kosten ervan betalen zich vaak terug.
Ruimtelijke ordening – bestemmingsplan – bouwplan
Voordat uw plannen gerealiseerd kunnen worden zullen een aantal aspecten aan de orde moeten komen. Van belang is bijvoorbeeld wat er gebouwd zal worden en waar? Uit een bestemmingsplan moet blijken of het plan doorgezet kan worden. Valt dat positief uit dan is er vaak een bouwvergunning nodig. Dan komen er onder meer technische aspecten aan de orde en wordt nog eens naar het bestemmingsplan gekeken en hoe het bouwplan past in de omgeving. Het bestemmingsplan is het enige ruimtelijke plan dat juridisch bindend is voor iedereen.
Het gaat daarbij over het gebruik van de grond en de bouwmogelijkheden op een bepaalde locatie. Het bestemmingsplan bestaat uit 3 onderdelen, namelijk een toelichting, een plankaart en voorschriften (nu verbeelding, regels en toelichting). Via de toelichting wordt de bedoeling van het plan duidelijk gemaakt. De juridische betekenis is gekoppeld aan de voorschriften en de plankaart. Op de plankaart staat de exacte bestemming aangegeven en via de voorschriften wordt de regels die daarbij horen gegeven. Zo kan nagegaan worden waar gebouwd mag worden en onder welke voorwaarden, zoals het gebruik en de bouwhoogte. Gaat u bouwen dan is het dus van groot belang met het bestemmingsplan en de daarin opgenomen voorschriften rekening te houden. Niet in alle gevallen kan er aan voldaan worden. Dan bestaat er nog vaak een mogelijkheid een vrijstelling te krijgen om van de voorschriften af te wijken. Zo’n bestemmingsplan moet voldoen aan de eis van een goede ruimtelijke onderbouwing. Dit is de motivatie van de gemaakte keuzen waarop een goede ruimtelijke ordening wordt bereikt. Wat is belangrijk? Er kunnen in dat verband heel veel aspecten genoemd worden die van toepassing kunnen zijn, afhankelijk van de situatie:
- Beleid van Rijk, provincie, gemeenten (inclusief het lokale beleid), waterschappen;
- De kwaliteit van de bodem moet passen bij het gebruik van de grond;
- Flora (planten) en fauna (dieren) in en bij het plangebied en belangrijke gebieden uit de vogelrichtlijn en habitatrichtlijn;
- Geluidgevoelige objecten zoals woningen, die geen overlast mogen ondervinden door het verkeer en industrie ;
- De wijze waarop de verschillende typeringen bijeen liggen, zoals de industrie, de horeca, centrum en woningen. (hinder van bezoekers, geluid, stank, geurhinder, trillingen, risico- en veiligheidasaspecten;
- De watertoets is bedoeld om de waterhuishouding en de wijzigingen daarop te beoordelen;
- De ontsluiting van gebieden met wegen en verkeer;
- Cultuurhistorie zoals monumenten en belangrijke straatbeelden;
- Archeologie, dus wat zit er in de grond uit vroeger tijden;
- De financiële haalbaarheid van het plan
Zoals gezegd zijn er soms vrijstellingen (ontheffingen) mogelijk, zodat in afwijking van het bestemmingsplan toch bepaalde voorgenomen plannen doorgang kunnen vinden.
Ook bij vrijstellingen is het noodzakelijk rekening te houden met een goede ruimtelijke ordening. In veel gevallen is het nodig een wat uitgebreidere ruimtelijke onderbouwing te geven en zijn daarvoor een aantal onderzoeken noodzakelijk.
